Unterscheidung Anschaffungskosten (AK), Herstellungskosten (HK) und Erhaltungsaufwand bei Gebäu-den
(WKr) Oft ist es in der Praxis nicht einfach Aufwendungen für ein Gebäude richtig zuzuordnen.
Die entstandenen Aufwendungen sind in folgende drei Gruppen einzuteilen:
- Anschaffungskosten
- Herstellungskosten
- Erhaltungsaufwand
Anschaffungskosten
Bei den Anschaffungskosten handelt es sich um Aufwendungen um ein Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.
Die Betriebsbereitschaft setzt eine objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit des Gebäudes voraus.
Objektiv funktionsuntüchtig ist ein Gebäude, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile nicht nutzbar sind.
Subjektiv funktionsuntüchtig ist ein Gebäude, wenn eine konkrete Zweckbestimmung für den Erwerber nicht möglich ist, z.B. die Elektroinstallation eines Gebäudes welches nur bisher zu Wohnzwecken gedient hat wird für die Nutzung eines Büros erneuert.
Auch zu den Anschaffungskosten gehört die Hebung des Gebäudestandards. Wichtig hierbei ist die Entscheidung welchen Standard das Gebäude zukünftig haben soll:
- Sehr einfach zentrale Ausstattungsmerkmale nur im nötigen Umfang vorhanden
- Mittel zentrale Ausstattungsmerkmale genügen durchschnittlichen und auch höheren
Ansprüchen
- Sehr anspruchsvoll zentrale Ausstattungsmerkmale nicht nur das zweckmäßige;
Einbau hochwertiger Materialien
Der Standard eines Gebäudes bezieht sich auf die Eigenschaften einer Wohnung, wesentlich sind vor allem Umfang und Qualität der zentralen Ausstattungsmerkmale. Zentrale Ausstattungsmerkmale sind:
- Heizungsinstallation
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallation
Zu den Anschaffungskosten gehören nicht nur der Kaufpreis des Gebäudes, sondern auch die entstandenen Nebenkosten wie z.B.:
- Maklergebühren
- Notargebühren
- Gerichtskosten
- Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Fahrtkosten etc.
Herstellungskosten
Bei Herstellungskosten handelt es sich um Aufwendungen die für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.
Bei Erweiterungen handelt es sich um z.B. Aufstockung, Vergrößerung der nutzbaren Fläche, Substanzmehrung und wesentliche Verbesserungen.
Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, welche innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden gehören zu den Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ist dies der Fall handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Nicht in die Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten werden sog. Schönheitsreparaturen einbezogen.
Erhaltungsaufwand
Bei sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand handelt es sich um folgende Aufwendungen:
- Die Wesensart des Gebäudes wird nicht verändert.
- Das Gebäude wird in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten.
- Aufwendungen die regelmäßig in ungefähr gleicher Höhe wiederkehren.
Bei Erhaltungsaufwendungen wird in drei verschiedene Renovierungsarten unterschieden:
- Modernisierungsmaßnahmen
Der Wohnkomfort wird an die Zeitumstände und an die Wohnvorstellung angepasst.
- Instandhaltungsmaßnahmen
Gegenstände des Gebäudes werden erneuert, es erfolgt ein Austausch.
- Schönheitsreparaturen
Tapezieren, Anstreichen der Wände, Decken Heizkörper oder Fußböden
Kommt es in einem Jahr zu größeren Instandhaltungsmaßnahmen bei Vermietungsobjekten im Privatvermögen, so können diese Aufwendungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Voraussetzung für diese Verteilung ist, dass das Gebäude im Zeitpunkt der Entstehung des Erhaltungsaufwands:
- Kein Betriebsvermögen ist
- Überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird.
Willi Kreh, 10. Mai 2017
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